珠海楼市调研：这个二线城市，悄悄放松限购后，值得投资吗？
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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；
作者：樱桃
前言
最近很多人催着我发珠海的文章，估计是市场投资需求确实比较大，迫不及待去珠海淘金了.......
大家都知道近期政策风向有所转变，一季度小阳春明显的城市调控再次收紧势不可挡。
不过比较幸运的是，珠海不在统计局70个大中城市监控范围内，而且珠海之前的调控已经非常严厉，去年悄悄放松限购后，也没有被上层叫停，而且珠海也比较低调，这是比较有利的投资环境。
我多年没有去过珠海，清明节专门去珠海跑盘了解市场，变化确实很大，城市界面应该是粤港澳大湾区里最漂亮的一个城市。
错失良机
我们先从珠海的历史说起
从这个排名上来看，你会感觉珠海的经济总量太低了，在珠三角排名倒数第三。
从1979年的2.09亿元，增加到2018年的2915亿元，按可比价计算，40年间，珠海的GDP年均增速为17.8%。
而同期，深圳是多少呢？从1.96亿增长到2.4万亿，平均增速是28%！
珠海和深圳本在同一条起跑线上，同样是特区，但今日的差距已经十万八千里，深圳已经超越香港，而珠海存在感极低。
为什么？
上世纪80年代，香港和发达国家出现了产业转移浪潮，珠海没有把握住机会，当时珠海对产业发展设置了很高的门槛，一般的“三来一补”和稍微有点环境污染的企业一概不要，这就使得珠海虽然保护了环境，但也错失了第一桶金，输在起跑线上，企业纷纷转移到其他的城市。
而深圳挨着香港，有力的承接了香港和台湾的产业转移。珠海挨着澳门，澳门以博彩和旅游业为主，珠海又不做博彩业，澳门能直接提供的帮助很少。
从香港到珠海，还要经过深圳东莞，那香港为什么要舍近求远呢？于是，首先造富了深圳。
长期以来，珠海在交通上都处于劣势，广珠铁路早在1993年就已经立项，但是直到2012年底才通车，珠海才有了第一条自己的铁路。在没有铁路的那段时间里，刚好是中国加入世贸组织的黄金发展期，这期间很多城市在腾飞，珠海却因为交通上存在弊端，运输成本过大，政策上把很多企业挡在了门外，投资商想来来不了，珠海也就错过了这一波发展期。
珠海经济总量不大，但好在珠海人也不多，所以从人均GDP来看，珠海仅次于深圳，比广州还高。
且珠海每年的土地供给量出让都比较节制，因此房价在珠三角城市中，仅次于深圳和广州。
说实话，一直以来，珠海的存在感都比较低，因为他既不挨着深圳，也不挨着广州，并没有什么想象空间。
如何借力香港澳门深圳？
但自从去年港珠澳大桥修通以后，以及粤港澳大湾区规划出炉以来，珠海立刻升级成了明星城市，吸引了全国投资者的眼光。
港珠澳大桥2018年通车后，把珠海纳入了港澳半小时经济圈和生活圈之内。过去两岸经济贸易往来，从香港到珠海，走陆路，必须绕道深圳东莞走虎门大桥，需要3个小时，走海运需要1个小时，如今走港珠澳大桥全程55公里，只需要半个小时，大大节省了时间和通车成本。
因此港珠澳大桥的开通，对珠海影响深远。
经济上，香港澳门企业家来珠海投资开公司和消费更便利了。横琴24小时通关，澳门单牌车就可进出横琴，来往非常便利。
同样对于楼市而言，我们知道，香港和澳门地域狭小，人口又多，尤其是香港，房子均价高达12万/平米，好点的房子都是二十多万，而且人均居住面积还很小，一半的人只能住政府提供的廉租房。
澳门的房价也是动辄十万以上，且澳门人均GDP排名世界第二，非常富有，购买力很强，而珠海房价目前最贵的横琴也才四万多，香洲三万多，以后香港澳门的人就可以在本地上班赚钱，到珠海来买房居住，享受更宽敞舒适的生活空间。
粤港澳大湾区又能为珠海带来哪些好处呢？建立粤港澳大湾区，就是重新把珠海纳入了深港澳的朋友圈里面，在国际上能为珠海带来极大的名气，而且能更好地实现资源共享。
比如说澳门，现在澳门大学就全部移到了横琴，澳门人有钱，地方又小，有些实体投资很难进行，珠海近水楼台先得月，可以作为澳门投资的大后方。
香港作为国际金融中心，珠海也可以向香港取经，把香港的资金引入珠海，用低于香港的房价优势吸引更多的投资者。珠海目前已经设立了保税区、十字门中央商务区、横琴自贸区这三大经济重点发展区。
目前深圳正在修建到中山的通道，同时，中山珠海澳门沿江高速项目建成后，直接连接港珠澳大桥，大大缩短深圳到珠海的距离。深圳的制造业和互联网业是极为发达的，大企业不少，但是深圳目前存在的一大问题是地价过高，企业运营成本大，连华为都去了东莞。40年前深圳和珠海是同一起跑线，现在深圳的产业要转移了，珠海也是一个去处。
同时还规划有深珠通道，即伶仃洋通道！
而珠海正处于开拓期，地价成本相对较低，并且珠海还推出了不少招商政策，如十字门CBD别墅式花园办公楼免租三年，也就是说在十字门中央商务区开公司，可以免交三年的租金，这可以为创业者省去一笔不菲的资金。
限购放松
利好投资客的是政策慢慢放开了，去年10月，外地人就可以买得进珠海了。
珠海之所以要放松调控，是因为房地产影响到了经济增长，因为房地产投资占固定资产投资比重40%，这在2018年的统计年报中有迹可循。
珠海认为2018年经济增速从10.8%下滑到8%面临几大问题：
所以在一城一策的方针下，珠海就大胆的先行一步了。
而且扶持新房市场的意图特别明显。因为限购放开只针对新房，二手房依然是限购的。所以你外来投资者只能买新房。
根据中原地产的数据，截至3月末，珠海住宅库存量242.09万㎡，按照近6个月去化速度，预计库存去化周期为10.62个月。整体来说，周期并不长，主要是3月份成交量暴增1.8倍（3654套），而去年12月份去库存周期还在26.58个月。
但全市的库存量主要集中于西区，其中斗门库存量77.87万㎡，占比32.17%；金湾库存量50.18万㎡，占比20.73%。两个区占到了一半。所以珠海放开这两个区的限购，也是名正言顺，即使上头知道了，也没有叫停。
限购在10月松绑后，珠海成交量在11月份开始有明显反弹，价格同比也出现上涨，今年更是出现了小阳春行情。3月供应放量，积蓄需求释放，销量环比增幅超1倍；全市商品住宅均价21667.98元/㎡，环比上升7.86%。
房价梯度明显
我们清明节去珠海考察，四个区都看了新盘，珠海的房价梯度比较明显。
横琴是珠海最贵的片区，因为紧挨着澳门，规划逼格相当高，大领导都去过三次，对横琴自贸区发展寄予厚望，珠海也指望着抓住国家给横琴的政策，靠周边兄弟城市带着珠海在大湾区里一起飞，所以确实没有理由不看好横琴。
澳门大学就在横琴，还有长隆海上世界也坐落在横琴，我清明节去玩了，人气太旺，朋友告诉我，他忘了提前订酒店，清明整个横琴都订不到了。
只是这里的房价平均4.3万/平米了，但现在贵，以后也是珠海最贵的宇宙中心，就跟深圳的深圳湾一样，属于富人区。
去年横琴卖的一般，因为限购，能买的人不多，新盘去化率只有百分之十几，10月限购放松后就好转了。横琴住宅比较稀缺，主要以写字楼和公寓为主，之前因为限购，公寓承接了需求外溢，但去年6月公寓也被调控限制卖给个人，所以公寓也很惨了。但好在住宅限购又放松了。
香洲属于最早发展的老城区，配套成熟，因此房价也比较贵，大部分新房在三万多，去年成交套数3633套，去化率25%，比横琴高一点点。香洲紧挨着横琴的保税区我们去看了，那一带规划的配套也非常好，目前正在开发中。
金湾就属于第三阶梯了，金湾规划很好，去年房价涨幅比较大，楼盘普遍在2万多。去年卖了3883套，楼盘去化率也是36%左右，是四个区里最高的。
斗门是珠海供给量和成交量最大的区，去年供给21413套，成交6622套，去化30.9%左右，也很低。
所以知道珠海为什么要放松限购了吧，因为之前调控太严了，买房5年社保，一下就把自己给调骨折了，你一个二线城市，也跟一线城市一样设那么高门槛，真把自己当一线整了，所以调控确实要因城施策，否则过犹不及。
斗门主要是刚需为主，卖的最好的也是90-120平米的户型，120-144平米的就比较难卖了。
不过等后期香海大桥开通后，斗门至市区约20分钟就到了。
目前去斗门买房的主要是香洲上班的人为主，在他们眼里30公里开车不算远，因为买不起香洲和横琴、甚至是金湾的房子，那就只能买斗门，有的甚至买到中山去了，那边更便宜，不到1万，这就是房价梯度带来的需求。不是远不远的问题，而是你买不买的起贵的房子，买不起那需求就只能外溢。所以未来横琴商务办公多了后，去斗门居住的也会很多。
未来值得期待
看完珠海，我感觉，珠海的楼市其实没什么好特别分析的，因为很多片区的规划都很好，他能让你对未来的配套有期待，有想向空间。而且城市界面都很漂亮，因为他本身就是一个旅游城市，所以绿化率高，路面都会很干净整洁。
而买哪个区的房子，就是看你口袋里有多少钱了，四个区的房价层级很明显，从1万多到4万多。
如果要论我最看好哪里，那当然是横琴，毕竟这里的规划级别不同，但也不是人人都买得起，所以找到适合你购买力的房子就可以了。
整体来说，珠海房价跟广州深圳一样，其实也没有明显的调整，只是最近两年里成交量下滑较多。
为什么粤港澳大湾区城市的房价都这么坚挺，其实跟基本面息息相关。不外乎人口和经济。
正如文章开头的那个图所示，粤港澳9个城市的新增人口，2018年总共增加177万人，总人口11346万人，这已经是广东省连续第四年新增人口破百万了，谁与争锋。
而整个江浙沪包邮区16202万人，2018年新增106.8万人。
对比之下立见高低。
国家为什么要率先设立粤港澳大湾区？重振香港和澳门经济是一方面，同时也是想做大做强珠三角，因为这里是中国市场经济最有活力的地方，对人口的吸附力也是全国最强的，国家只需锦上添花，就有希望打造成继纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区之后的世界第四大湾区。
想要吸附人口，当然是要降低门槛敞开大门广纳人才，所以珠海在去年实施人户新政后，也抢到了12万多人。
横琴自贸区蓄势待发，而且珠海环境优美，气候舒适，北方人来养老度假也非常适合。
所以长期来说还是很值得期待。
短期而言，今年是比较好的如市时机。
因为2017年珠海的地价还在1万，去年就降低到了6441元/平米，地价大幅下降，大部分都在唐家和斗门、金湾，所以今年这三个地方的供给量还是比较多的，但因为政府限价，房价也不至于上涨，而限购放松了，需求增加，市场成交回暖是肯定的，所以对于投资和刚需来说都是比较好的机会。
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